REFORMA TRIBUTÁRIA: “Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – SINTER” e “Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB” são regulamentados pela Receita Federal
A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, publicada em 18 de agosto de 2025, regulamenta a obrigatoriedade da adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e estabelece regras para o compartilhamento de informações imobiliárias por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), ambos regulamentos pelo Decreto Nº 11.208/2022.
A medida decorre da Lei Complementar nº 214/25 e representa um marco na integração de dados imobiliários no Brasil, ao buscar a unificação das informações de cartórios, registros públicos, prefeituras e órgãos federais. Até então, o país enfrenta desafios relacionados à falta de integração entre cadastros municipais, estaduais e federais, o que dificultava o controle territorial, o combate a irregularidades e a justa arrecadação tributária.
O objetivo central, portanto, é garantir maior transparência, segurança jurídica e eficiência fiscal.
Dentre as inovações, o SINTER é um sistema de gestão pública que integra dados cadastrais, geoespaciais, ambientais, fiscais e jurídicos de imóveis urbanos e rurais, consolidando informações de órgãos públicos e cartórios em um banco de dados único a ser compartilhado com as administrações tributárias brasileiras.
Já o CIB funcionará como o "inventário do imóvel", criando um código identificador único válido em todo território nacional para cada unidade imobiliária. Os serviços notariais e registrais deverão adotá-lo e este deverá conter um valor de referência para cada bem imóvel que será divulgado e disponibilizado no SINTER.
Esse valor de referência corresponderá ao valor de mercado do imóvel, que levará em consideração a análise de preços praticados no mercado imobiliário, as informações enviadas pelas administrações tributárias e pelos serviços registrais e notariais, além dos dados específicos comparáveis (localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel).
Com efeito, a administrações tributárias poderá utilizar desse valor de referência para fins de fiscalização e arbitramento da base de cálculo do IBS e da CBS em operações imobiliárias, nos termos dos arts. 13, 255 e 256 da LC 214/25.
Em caso de descumprimento das obrigações previstas na IN RFB nº 2.275/25, o Serviço Notarial e Registral estará sujeito, observado o contraditório e a ampla defesa, às multas previstas no art. 57 da Medida Provisória nº 2.158-35/2001, que poderão chegar a 3% do valor das transações comerciais ou das operações financeiras, sem prejuízo das sanções administrativas aplicáveis pelos órgãos de fiscalização notarial e registral.
A IN RFB nº 2.275/25 estabelece, ainda, um plano de trabalho que visa viabilizar a implementação do CIB como identificador único dos bens imóveis urbanos e rurais. Haverá a instalação de um grupo de trabalho interinstitucional até 25/08/25, o desenvolvimento de um modelo-piloto para padronização de documentos e fluxos até 25/09/25, a entrada em produção até 25/11/25 e a apresentação dos resultados e recomendações ao gestor do SINTER até 20/12/25.
A perspectiva é que a partir de 2026 os órgãos da administração tenham validado o sistema para adoção do CIB como código de identificação cadastral dos bens imóveis e este esteja apto para unificará a base de (quase) todos os bens imóveis situados em território nacional.
Por ora, nenhuma providência deverá ser tomada pelos contribuintes. Contudo, a publicação da norma marca o início de um período de testes e debates práticos que serão determinantes para avaliar a efetividade do modelo e os ajustes necessários para que se alcance o equilíbrio entre arrecadação tributária, dinamismo do mercado imobiliário e garantia de direitos dos contribuintes.
