Adjudicação Compulsória: Porque a individualização registral é decisiva para a transferência da propriedade

A adjudicação compulsória é o instrumento utilizado pelo comprador que quitou integralmente o preço de um imóvel, mas encontra resistência ou omissão do vendedor na outorga da Escritura Definitiva. Contudo, apesar de garantir o direito material do adquirente, a decisão que concede a adjudicação não é suficiente, por si só, para regularizar a propriedade se o imóvel não estiver devidamente individualizado no registro imobiliário.

A razão disso está no princípio da especialidade objetiva, que exige descrição precisa e completa do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Para que a carta de adjudicação seja registrada, o bem deve possuir matrícula própria e individualizada, refletindo com fidelidade sua situação física. Quando o imóvel integra área maior não desmembrada, fração ideal ou loteamento irregular, o registro torna-se impossível, pois o sistema registral não admite a criação de novas unidades imobiliárias sem prévia conformidade com a Lei de Registros Públicos.

Assim, embora a adjudicação compulsória seja frequentemente vista como a solução definitiva para quem quitou um imóvel, mas não consegue obter a escritura por resistência do vendedor, é preciso atentar que, mesmo uma decisao favorável pode se tornar ineficaz se o imóvel não estiver devidamente individualizado no registro. Entender essa exigência e suas consequências práticas é essencial para evitar processos longos, decisões inexequíveis e custos desnecessários.

É preciso entender, portanto, que a decisão não substitui a regularização registral, de modo que o Oficial do Registro tem o dever de realizar o exame qualificatório do título, recusando-se a praticar atos que contrariem a legislação. Nesse sentido, a jurisprudência, inclusive dos Tribunais Superiores, é unanime ao afirmar a inexequibilidade da adjudicação quando o imóvel não possui matrícula individualizada.

Esse entendimento preserva a segurança jurídica e impede que o registro imobiliário seja comprometido por descrições imprecisas. Isso porque, a adjudicação compulsória não tem caráter de regularização fundiária, mas sim de transferência da propriedade de um imóvel já juridicamente constituído e descrito de forma adequada.

A ausência dessa verificação prévia pode gerar prejuízos expressivos ao comprador, que dedica tempo e recursos a um processo que, ao final, não poderá ser registrado. Nesses casos, será necessário buscar outras medidas para compelir o vendedor a promover a regularização, ou até mesmo pleitear perdas e danos, o que pode alongar ainda mais a solução do conflito.

Com a introdução do artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, em 2022, passou a ser possível realizar a adjudicação compulsória também de forma extrajudicial, conforme regulamentado pelo Provimento CNJ nº 149/2023. Esse procedimento, conduzido diretamente no Cartório de Registro de Imóveis e com a participação obrigatória de advogado, representa, então, alternativa mais célere e menos onerosa, desde que o imóvel esteja regularizado e individualizado.

Por esses motivos, a análise técnica da situação registral do imóvel é indispensável antes do ingresso da ação ou do pedido extrajudicial. A atuação de um advogado especializado assegura a correta avaliação das matrículas, confrontações, documentos e exigências legais, evitando entraves e garantindo que a adjudicação cumpra efetivamente sua finalidade de transferir a propriedade com segurança jurídica.

Se você possui um compromisso de compra e venda pendente de regularização ou enfrenta dificuldades na obtenção da Escritura Definitiva, a equipe especializada do escritório está preparada para auxiliá-lo na melhor estratégia, considerando as características específicas de cada imóvel.