PL nº 3.999/2020: a implementação do Despejo Extrajudicial
O Projeto de Lei nº 3.999/2020 representa uma das mais relevantes iniciativas recentes de desjudicialização das relações locatícias no Brasil, ao propor alterações estruturais na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). O projeto institui dois mecanismos centrais: o despejo extrajudicial por falta de pagamento e a consignação extrajudicial de chaves, reposicionando parte significativa da resolução de conflitos locatícios para a esfera notarial, sem afastar o controle jurisdicional.
No tocante ao despejo extrajudicial, o projeto restringe sua aplicação às hipóteses de inadimplemento, estruturando um procedimento formal e escalonado conduzido por Tabelião de Notas da comarca do imóvel, com a participação obrigatória de advogado. O locatário é regularmente notificado para purgar a mora ou desocupar voluntariamente o imóvel dentro de 30 dias corridos, preservando-se, em todas as etapas, a possibilidade de provocar o Poder Judiciário em caso de irregularidades formais ou questionamento dos valores exigidos.
Um ponto central do PL é o reposicionamento do ônus de acesso ao Judiciário, transferindo ao locatário a iniciativa de judicialização quando discordar do procedimento extrajudicial, lógica já observada em outros institutos do ordenamento jurídico. Ainda assim, o projeto mantém o controle jurisdicional final, exigindo autorização judicial para o cumprimento do despejo compulsório enquanto, paralelamente, enfrenta entraves recorrentes na prática locatícia ao permitir a consignação extrajudicial de chaves, assegurando ao locatário meio célere e formal para a devolução do imóvel diante de recusa injustificada do locador.
A devolução passa a ser reconhecida a partir da lavratura da ata notarial, sem prejuízo da apuração posterior das obrigações contratuais remanescentes. Atualmente, o Projeto de Lei encontra-se em fase avançada de tramitação, aguardando deliberação de recurso na Mesa Diretora da Câmara dos Deputados.
Nesse contexto, a eventual aprovação do projeto importará na modernização do regime jurídico das locações ao buscar maior eficiência e celeridade na solução de conflitos locatícios, preservando as garantias legais ao mesmo tempo em que reduz a sobrecarga judicial. Caso aprovado, o projeto tende a impactar positivamente a dinâmica do mercado imobiliário e exigirá uma adaptação dos fluxos jurídicos tradicionalmente adotados nas locações urbanas. O acompanhamento legislativo e a análise jurídica especializada revelam-se fundamentais para mitigar riscos, explorar oportunidades e assegurar maior segurança jurídica em um ambiente normativo em transformação.
