Obras em condomínios: qual é a responsabilidade do síndico?

A realização de obras dentro de unidades privativas em condomínios é fonte constante de dúvidas e conflitos, especialmente no que se refere à responsabilidade do síndico em garantir a segurança e os interesses da coletividade. O tema ganha ainda mais relevância diante de reformas realizadas por condôminos sem respaldo técnico ou sem a devida comunicação à administração condominial.

Conforme dispõe o art. 1.331 do Código Civil, o condomínio edilício é composto por áreas comuns e áreas de propriedade exclusiva e sua administração é atribuída ao síndico, que deve observar tanto a legislação civil quanto as normas técnicas aplicáveis, especialmente quando há reformas em andamento.

O art. 1.335, I, do Código Civil, por sua vez, assegura ao condômino o direito de usar, fruir e dispor da sua unidade. No entanto, tal direito não é absoluto, existentes limites impostos pelo art. 1.336, II, do Código Civil, como a premissa de que a utilização da unidade não pode causar danos à segurança, salubridade e sossego dos demais moradores.

Além disso, em momentos de obras e reformas, são aplicáveis Normas Brasileiras Regulamentadoras - NBR, elaboradas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT para padronização de processos.

Assim, destaca-se a NBR 16.280 da ABNT, norma que regula reformas em edificações, inclusive nas unidades privativas. A norma estabelece, por exemplo, que qualquer obra deve ser precedida de um plano de reforma, acompanhado da devida Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), documentos que garantem que a execução esteja sob a supervisão de um profissional habilitado.

O item 4 da NBR reforça a necessidade de proteger os usuários da edificação contra riscos causados por obras, bem como determina que reformas não podem comprometer a estrutura da edificação. Já o item 5 explicita que todas as intervenções devem ter o acompanhamento técnico adequado.

Nesse contexto, a responsabilidade do síndico torna-se ainda mais evidente. Embora o art. 1.348, inciso IX, do Código Civil trate especificamente da obrigação de contratar o seguro da edificação, o dever geral de diligência do síndico abrange também a fiscalização de obras que possam comprometer a estrutura ou a segurança do condomínio. Portanto, diante de uma reforma realizada por condômino sem observância das normas técnicas, o síndico deve agir prontamente, exigindo a apresentação do plano de reforma e a documentação técnica necessária, como a ART ou o RRT.

A NBR 16.280 prevê também que o síndico pode suspender a obra, inclusive restringindo o acesso de materiais e prestadores de serviço ao condomínio. Caso a irregularidade persista, é possível recorrer à via judicial ou acionar a prefeitura para embargar a obra.

Outro recurso disponível é a aplicação de multa prevista no §2º do art. 1.336 do Código Civil, desde que haja previsão na convenção ou regimento interno do condomínio. Esse instrumento visa coibir condutas que coloquem em risco a coletividade e desrespeitem as normas internas e legais.

Por todo exposto, fica evidente que a omissão do síndico diante de reformas irregulares pode gerar responsabilidade civil e até criminal, especialmente se a integridade física de moradores e a estrutura da edificação forem comprometidas.

Assim, a atuação preventiva e diligente do síndico não apenas é recomendável, como essencial. Ela garante a segurança jurídica e física dos condôminos e evita responsabilidades futuras.