A Locação por Temporada sob a Ótica da Reforma Tributária: Planejamento Tributário e Estratégias de Redução da Carga Fiscal
A Reforma Tributária introduzida pela Lei Complementar nº 214/2025 promove alterações significativas na tributação das operações com bens imóveis no Brasil, impactando diretamente a atividade de locação por temporada, especialmente aquela realizada por meio de plataformas digitais como o Airbnb. O novo modelo estabelece critérios objetivos para enquadramento do contribuinte e redefine a natureza tributária dessas operações, aproximando, em determinados casos, a figura da pessoa física à de uma pessoa jurídica.
Inicialmente, a reforma cria um regime específico aplicável às operações com bens imóveis. Nos termos do art. 251 da LC nº 214/2025, as pessoas físicas que realizarem locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis poderão ser consideradas contribuintes do regime regular do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), desde que preencham simultaneamente dois requisitos: (i) receita anual superior a R$ 240 mil e (ii) exploração de mais de três imóveis. Nesses casos, a atividade deixa de ser considerada mera gestão patrimonial e passa a ser tratada como atividade econômica, sujeita à incidência do novo sistema de tributação sobre o consumo.
No contexto específico da locação por temporada, a reforma estabelece um ponto de inflexão relevante. O art. 253 determina que a locação de imóveis residenciais por períodos inferiores a 90 dias será tributada de acordo com as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. Tal equiparação é reforçada pelo art. 278, que considera serviço de hotelaria o fornecimento de alojamento temporário em imóvel mobiliado, ainda que de uso não exclusivo dos hóspedes. Assim, ainda que civilmente se trate de locação por temporada, para fins tributários a atividade passa a ser enquadrada como prestação de serviço, o que altera substancialmente sua carga tributária.
Como consequência, incidem sobre essas operações os tributos IBS e CBS, cuja alíquota padrão estimada gira em torno de 26% a 28%, mas que, no caso da hotelaria, sofre redução de 40%, resultando em uma alíquota efetiva aproximada de 15% a 17%. Importante destacar que a base de cálculo corresponde ao valor total da operação, ou seja, toda a receita obtida com as diárias, conforme art. 255, e o fato gerador ocorre no momento do pagamento, nos termos do art. 254, o que implica tributação contínua em operações intermediadas por plataformas digitais.
Além disso, a reforma reforça a tendência de fiscalização automatizada, considerando que as operações são realizadas por meio de plataformas digitais, facilitando o cruzamento de dados e ampliando a transparência fiscal. Nesse cenário, ainda que não haja previsão expressa em todos os dispositivos analisados, há indicativos de responsabilização indireta dessas plataformas no controle das operações.
Do ponto de vista prático, observa-se um aumento relevante da carga tributária para pessoas físicas que exploram a locação por temporada de forma profissional. Atualmente, essa atividade está sujeita, em regra, apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), cuja alíquota pode chegar a 27,5%. Com a reforma, caso o contribuinte se enquadre como profissional, haverá a incidência cumulativa de IRPF e IBS/CBS, podendo elevar a carga total para patamares próximos de 40% ou mais, a depender da estrutura da atividade.
Em contrapartida, a exploração da atividade por meio de pessoa jurídica tende a se tornar mais vantajosa. No regime atual, sociedades que atuam com locação imobiliária, especialmente no lucro presumido, apresentam carga tributária inferior à da pessoa física. Com a reforma, embora haja aumento da carga para essas sociedades em razão da substituição de PIS/COFINS por IBS/CBS, o percentual total ainda tende a ser inferior ao suportado pela pessoa física enquadrada como contribuinte do novo sistema. Estimativas indicam que a carga pode variar entre aproximadamente 10% e 20%, a depender do regime adotado e da estrutura da operação.
Diante desse cenário, o planejamento societário e tributário assume papel central. A estruturação da atividade por meio de pessoa jurídica, inclusive mediante a constituição de holdings patrimoniais, surge como estratégia relevante para redução da carga tributária e organização da exploração econômica dos imóveis. Contudo, a reforma também impõe cautelas, especialmente quanto à utilização de imóveis por sócios ou herdeiros sem contraprestação, situação que pode ser interpretada como fato gerador de IBS e CBS.
Outros fatores podem contribuir para a mitigação da carga tributária, como a utilização de créditos tributários decorrentes do princípio da não cumulatividade do IVA, permitindo a dedução de tributos pagos em despesas com manutenção, reformas e serviços relacionados à atividade. Além disso, a escolha adequada do regime tributário e a análise do volume de receitas e da quantidade de imóveis explorados são determinantes para definição da estratégia mais eficiente.
Por fim, conclui-se que a Reforma Tributária altera significativamente a lógica de tributação da locação por temporada no Brasil, especialmente ao equiparar tais operações à atividade de hotelaria para fins fiscais e ao incluir determinadas pessoas físicas no campo de incidência do IBS e da CBS. Esse novo cenário tende a incentivar a formalização e a profissionalização da atividade, ao mesmo tempo em que exige maior atenção ao planejamento societário e tributário, sob pena de elevação substancial da carga fiscal. Logo, a correta compreensão das novas regras, aliada à adoção de estratégias, como a constituição de pessoa jurídica, utilização de holdings patrimoniais, reorganização da atividade e aproveitamento de créditos tributários, torna-se essencial para garantir maior eficiência fiscal e viabilidade econômica na exploração da locação por temporada.
