ITBI na integralização de capital: o que muda para empresas imobiliárias e holdings patrimoniais após o Tema 1.348
O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou, em 20/10/2026, o Tema 1.348 (RE nº 1.495.108/SP) da Repercussão Geral, e fixou a seguinte tese: "A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão".
O tema discute a incidência do ITBI em um caso específico, onde o Fisco alegava que a atividade preponderante (imobiliária) da empresa afastava a imunidade, enquanto o contribuinte argumenta que a exceção prevista no texto constitucional se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, e não à integralização de capital.
Ou seja, a discussão diz respeito se a exceção estabelecida quanto à atividade preponderante da pessoa jurídica se refere tanto à integralização de imóveis no capital social, quanto a fusão, incorporação, cisão e extinção, ou somente às últimas (reorganizações societárias). Em outras palavras, tem-se duas interpretações possíveis da regra de imunidade:
O julgamento foi concluído em sessão virtual, por maioria de 8 votos a 2. O voto do relator, Ministro Edson Fachin, foi acompanhado pelos Ministros Alexandre de Moraes (em voto-vista), Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia e Dias Toffoli. Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Para eles, a restrição pela atividade imobiliária preponderante, já prevista no Código Tributário Nacional, foi mantida pela Constituição de 1988 e alcança também a integralização de capital.
O entendimento que venceu parte da premissa que a imunidade prevista no art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal se aplica à integralização de imóveis ao capital social, independentemente de a empresa exercer atividade imobiliária preponderante (compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis).
Em seu voto, o relator pontuou que o entendimento decorre de premissa necessária do julgamento do Tema 796 do STF, ocasião em que já havia sido afirmado o entendimento de que a atividade imobiliária não era condicionante, possuindo força vinculante, de modo que sua alteração violaria o dever de coerência jurisprudencial previsto no art. 926 do CPC.
Além disso, ressaltou que a imunidade visa estimular a capitalização empresarial e o investimento produtivo, em consonância com a livre iniciativa, concluindo que os arts. 36 e 37 do CTN não foram recepcionados pela Constituição nesse ponto, na medida em que condicionavam o benefício à ausência de atividade imobiliária preponderante.
Com a repercussão geral desse entendimento, os Tribunais e os Municípios estão vinculados a aplicá-lo nos casos concretos. No entanto, os efeitos práticos da decisão ainda dependem da publicação do acórdão, da redação definitiva da tese e de eventual modulação de efeitos pelo STF.
Isso porque o STF ainda pode limitar no tempo a aplicação do entendimento. Nesse viés, é possível que quem recolheu o imposto nessas operações, ou enfrenta cobranças administrativas ou judiciais sobre elas, possa ter direito à restituição de valores pretéritos.
Também exigem análise específica as cobranças de ITBI sobre a diferença entre o valor destinado ao capital social e o valor atribuído ao imóvel pelo Fisco municipal. Nesses casos, devem ser considerados ainda o Tema 796 do STF e o Tema 1.113 do STJ, os quais versam sobre a base de cálculo do tributo e seu arbitramento pelo Fisco.
Assim, o julgamento do Tema 1.348 põe fim a uma das principais controvérsias sobre o ITBI na formação e na capitalização de empresas. Ao reconhecer que a imunidade na integralização de capital é incondicionada, o STF afastou o argumento mais usado pelos Municípios para negar o benefício a empresas imobiliárias e holdings patrimoniais e reafirmou a autoridade de seus próprios precedentes, de forma favorável ao contribuinte.
