A Usucapião e a regularização de imóveis
A Usucapião é conhecida por ser um mecanismo de aquisição de propriedade de imóveis decorrente da posse do bem por prolongados anos e desde que cumpridos alguns requisitos legais.
Assim, segundo previsto no Código Civil Brasileiro, a usucapião se diferencia entre as modalidades extraordinária, que exige a posse ininterrupta por 15 anos e a ordinária, que requer 10 anos de posse, mas também um justo título e boa-fé.
Além disso, a lei autoriza ainda a usucapião especial que, por sua vez, se refere a possibilidade de usucapir imóveis urbanos, com área de até 250 metros quadrados, cuja posse perdure por cinco anos, sem qualquer oposição e desde que destinada a utilização para moradia própria ou familiar.
Segundo as disposições legais civis, é possível usucapir imóvel em zona rural não superior a cinquenta hectares, em hipóteses em que a terra seja aproveitada de modo produtivo, por trabalho próprio ou familiar, sendo nela ainda estabelecida moradia, por cinco anos ininterruptos.
Um aspecto relevante para viabilização da utilização da usucapião é o chamado animusdomini, que se refere não só à intenção do possuidor de ter a coisa como sua, mas de também agir como se fosse seu proprietário. Além disso, a posse do bem deve ser pacífica, contínua e sem oposição pelo período de tempo exigido pela lei.
Até recentemente a usucapião somente poderia ser aplicada como meio de aquisição da propriedade por meio de procedimento judicial, usualmente demorado e caro.
Porém, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, incluído no Código de Processo Civil foi regulamentado pela Lei n° 13.465 de 2017, viabilizando a utilização da usucapião em âmbito extrajudicial.
Embora já estabelecido há alguns anos, o procedimento extrajudicial para usucapião não se encontra amplamente conhecido e ainda é subutilizado, merecendo, portanto, destaque.
Nestes casos, o trâmite ocorre diretamente nos Cartórios de Registro de Imóveis, garantindo maior acessibilidade para cidadãos que precisam formalizar propriedades, sendo, geralmente, uma alternativa mais rápida e menos onerosa.
Inclusive, por suas vantagens e diretrizes legais claras, o procedimento vem sendo utilizado também como meio para a regularização imobiliária em casos cuja formalização está prejudicada, como ocorre com imóveis sem a devida mensuração e registro imobiliário.
Salientamos que, em qualquer dos procedimentos escolhidos, é necessária a instrução adequada, ou seja, a eficaz demonstração do direito por meio de provas, situação que contribui com maiores chances de êxito. Neste sentido estão incluídas: a documentação comprobatória da posse e seu lapso temporal, a planta e o memorial descritivo, que devem ser elaborados por profissional técnico e apto, as certidões do imóvel, além das informações sobre os imóveis confrontantes e seus proprietários.
Não obstante, é preciso reiterar que o procedimento da usucapião extrajudicial somente é possível caso não exista conflito ou discussão sobre a posse.
Assim, aberto o procedimento cartorário, se eventualmente houver impugnação do pedido de usucapião por terceiro, possivelmente decorrerá a rejeição do cartório, obrigando que o conflito sobre o imóvel seja resolvido em âmbito judicial.
Tal situação em nada prejudica o direito de propriedade a ser definido, apenas possibilitando que as partes sejam ouvidas, ocorra a produção de provas e, finalmente, que seja proferida a decisão judicial, garantindo uma maior segurança jurídica aos envolvidos.
Possui imóvel pendente de regularização? As equipes especialistas do VMS encontram-se preparadas para atendê-lo e orientá-lo quanto ao melhor procedimento, observando as particularidades de cada situação.
